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Transferencia inmobiliaria
en República Dominicana.. Nuestro sistema de registro se fundamenta en el Sistema Torrens, implementado con éxito en Australia, en el 1858; este sistema consiste en otorgar al propietario de un inmueble un certificado en el que se acredita la propiedad del mismo. Este documento es el denominado “Certificado de Título” y el cual es el que en el Libro-Registro original que conserva el Registrador de Títulos del lugar de ubicación del inmueble, resulte sea de la transcripción del documento que tenga por objeto la adjudicación o el transferimiento del derecho de propiedad de inmuebles registrado. El Certificado de Título tiene fuerza ejecutoria y se acepta en todos los Tribunales de la República como documentos probatorios de cuantos derechos, acciones y cargas (hipotecas) figuran inscritos en ellos. Para transferir un inmueble en nuestro país, se deben depositar determinados documentos en las Oficinas de Registro de Títulos que con asiento en el Distrito Nacional y, en otras provincias creadas por la Ley sobre Registro de Tierras y sus modificaciones, funcionan para entre otras funciones, cumplir con la obligación de realizar en los libros destinados al efecto, el registro del derecho de propiedad inmobiliaria o de cualquier otro interés sobre la misma que sea susceptible de registro, de acuerdo con las disposiciones de la Ley. Los libros son públicos y pueden ser examinados por cualquier interesado, por lo que sugerimos que cuando se pretenda adquirir un inmueble en suelo dominicano, se investigue previamente el estatus del mismo, e incluso se solicite una certificación en la que consten los derechos que se pudieren hallar anotados sobre el inmueble a ser adquirido. Esta certificación la expide el Registro de Títulos correspondiente y se conoce como “Certificación de cargas y gravámenes” y en ella no solamente constan las cargas o gravámenes inscritos, sino el nombre del propietario. Para que un acto cualquiera relativo a un inmueble pueda ser oponible a los terceros, es indispensable que sea registrado en el Registro de Títulos que corresponda a la jurisdicción del inmueble. En este sentido, para obtener los nuevos títulos, se somete el contrato de venta legalizado ante Notario Público, el cual debe contener la descripción del inmueble y el precio de venta. Se debe depositar además los recibos de pago de los impuestos de transferencia, los cuales ascienden al 4% del valor total de la venta, más 12% del total correspondiente al 4%, en caso de que el vendedor sea una persona física y el comprador una persona moral, se paga un 2% adicional sobre el monto total del valor del inmueble, a cargo del vendedor. (Ley 831 de 1945 sobre pago de derechos fiscales en las oficinas de los Registradores de Títulos y sus modificaciones) Asimismo, debe liquidarse el impuesto sobre Vivienda Suntuaria y Solares Urbanos no edificados (Ley 18-88), el cual grava la tenencia de viviendas suntuarias (casas y apartamentos) y solares urbanos no edificados, cuyo valor de mercado sobrepase la suma de $1,300,000.00. y debe aportarse una Certificación de que el inmueble está al día en el pago de este impuesto o, de que el mismo no está gravado con tal impuesto por no alcanzar el valor o por ser rural. Finalmente, se debe depositar el duplicado del vendedor, el cual debe ser cancelado, y se expide un nuevo certificado a favor del comprador, en el que conste su nuevo derecho de propiedad sobre el inmueble. En este mismo orden de ideas, cabe señalar que hasta 1998 la propiedad inmobiliaria por parte de los extranjeros se encontraba sujeta a ciertas restricciones, ya que, salvo algunas excepciones, se exigía a todas las personas o empresas extranjeras interesadas en comprar un inmueble en el país que obtuvieran una autorización del Poder Ejecutivo. Estas restricciones fueron eliminadas mediante Decreto Presidencial 21-98, que derogó el antiguo Decreto Presidencial 2543 de 1945, por lo que actualmente la adquisición de inmuebles y derechos inmobiliarios por extranjeros no se encuentra sujeta a ninguna condición especial, aplicándose el mismo régimen que a los adquirientes nacionales. Con esta modificación se redujo considerablemente el costo de las inversiones y transacciones realizadas por personas o compañías extranjeras. Recientemente fue sometido al Congreso Nacional un Anteproyecto de Ley sobre registro inmobiliario que modifica aspectos importantes del sistema actual. Este anteproyecto perfila un mejoramiento sustancial de los procedimientos inmobiliarios en el país, traducido en la simplificación y optimización del sistema.
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